We wtorek 20 lutego chiński bank centralny (PBOC) ogłosił największą w historii obniżkę referencyjnej stopy procentowej kredytów hipotecznych. Główna stopa oprocentowania kredytów pięcioletnich (LPR – loan prime rate) została obniżona o 25 punktów bazowych do 3,95% z poprzedniego poziomu 4,20% przy pozostawieniu pozostałych stóp na niezmienionych poziomach. Ostatnia obniżka pięcioletniej stopy LPR miała miejsce w czerwcu 2023 roku (stopę obniżono wtedy o 10 pb.).

Decyzja świadczy o tym, że chińscy decydenci dostrzegają skalę problemu i próbują przeciwdziałać pogłębianiu się kryzysu na rynku mieszkaniowym. Czy niższy koszt kredytów hipotecznych wystarczy, by uratować kluczowy dla gospodarki Państwa Środka sektor nieruchomości?

Żródło: Refinitiv Eikon, opracowanie własne

To, że na chińskim rynku nieruchomości nie dzieje się dobrze, stało się jasne w 2021 roku, kiedy drugi co do wielkości deweloper – Evergrande – zaczął mieć problemy ze spłatą zobowiązań. Od tamtego czasu sytuacja tylko się pogarszała – kolejne firmy ogłaszały bankructwa, dynamika cen nieruchomości spadała, a media donosiły o chińskich miastach-widmach. Kryzys rozlał się także poza sektor deweloperów – straciły banki, które nie były w stanie odzyskać swoich wierzytelności oraz firmy inwestycyjne, które opierały swoje produkty o ceny nieruchomości. Chińczycy zaczęli martwić się także o swoje oszczędności (dużą ich część lokowali kupując mieszkania). Pogarszający się sentyment wobec chińskiego rynku nieruchomości obrazuje indeks CSI China Mainland Real Estate, który przez ostatnie 3 lata przecenił się o przeszło 50%.

Żródło: Refinitiv Eikon, opracowanie własne

Można wymienić kilka przyczyn złej sytuacji deweloperów. Są to między innymi:

• spadający popyt i tym samym coraz niższy wolumen sprzedaży,
• topniejące ceny mieszkań, a co za tym idzie rosnące odpisy z tytułu spadającej wartości nieruchomości w budowie,
• kontrolowana przez władze polityka cenowa uniemożliwiająca reagowanie na zmieniającą się sytuację rynkową,
• wysokie zadłużenie deweloperów, którzy potrzebują finansowania nie tylko na nowe budowy, ale także na utrzymanie istniejących już niesprzedanych pustostanów.

Żródło: Refinitiv Eikon, opracowanie własne

Nie dziwi zatem fakt, że chiński rząd regularnie informuje o kolejnych próbach pomocy zadłużonym deweloperom. Wtorkowa obniżka stopy procentowej dla kredytów hipotecznych i niedawne obniżenie stopy obowiązkowych rezerw bankowych dają bankom komercyjnym nieco więcej przestrzeni do obniżania kosztów pożyczek. Chińscy kredytodawcy zatwierdzili też pakiet pożyczek o wartości 123,6 mld juanów (17,2 mld USD) w ramach specjalnego programu rządowego mającego dać zastrzyk płynności zadłużonym deweloperom. W chińskich miastach tworzone są tzw. białe listy projektów mieszkaniowych, które później są rekomendowane bankom jako te najbardziej wymagające wsparcia (wg danych Reutersa 214 miast w całym kraju uruchomiło taki mechanizm, rekomendując bankom ponad 5300 projektów).

Japońska firma Nomura szacuje, że do ustabilizowania sektora nieruchomości potrzeba nawet 446 mld USD (3,2 bln juanów), zatem oferowane przez władze pakiety pomocowe wydają się kroplą w morzu potrzeb. Kryzys na chińskim rynku nieruchomości nie będzie łatwy do pokonania, tym bardziej, że rząd Xi Jinpinga ma na głowie szereg innych problemów gospodarczych, takich jak słaby popyt wewnętrzny, brak zaufania inwestorów (zarówno krajowych, jak i zagranicznych) czy wojna handlowa ze Stanami Zjednoczonymi.

Autor: Arkadiusz Banaś

 

WAŻNE INFORMACJE

Materiał został wydany jedynie w celach informacyjnych i nie jest ofertą ani zachętą do dokonywania transakcji kupna lub sprzedaży papierów wartościowych lub innych instrumentów finansowych. Materiał ten nie stanowi analizy inwestycyjnej, analizy finansowej ani innej rekomendacji o charakterze ogólnym dotyczącej transakcji w zakresie instrumentów finansowych, o których mowa w art. 69 ust. 4 pkt 6 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi.

Materiał nie stanowi również „informacji rekomendującej lub sugerującej strategię inwestycyjną”, ani „rekomendacji inwestycyjnej” w rozumieniu Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) NR 596/2014 z dnia 16 kwietnia 2014 r. w sprawie nadużyć na rynku (rozporządzenie w sprawie nadużyć na rynku) oraz uchylające dyrektywę 2003/6/WE Parlamentu Europejskiego i Rady i dyrektywy Komisji 2003/124/WE, 2003/125/WE i 2004/72/WE, ani usługi doradztwa inwestycyjnego. Usługa doradztwa inwestycyjnego jest świadczona na podstawie odrębnej umowy o doradztwo inwestycyjne.

Prezentowane stopy zwrotu nie uwzględniają kosztów związanych z nabyciem i zbyciem instrumentów finansowych (np. opłaty manipulacyjnej, prowizji maklerskiej). Konieczności poniesienia tych opłat powoduje zmniejszenie rzeczywistego zwrotu z inwestycji. Prezentowane stopy zwrotu nie stanowią gwarancji osiągnięcia podobnych wyników w przyszłości, są wynikiem inwestycyjnym osiągniętym w konkretnym okresie historycznym.

Biuro Maklerskie ostrzega, że inwestowanie w instrumenty finansowe wiąże się z ryzykiem utraty części lub nawet całości zainwestowanych środków. W szczególności Biuro Maklerskie zwraca uwagę, iż na cenę instrumentów finansowych wpływ ma wiele czynników, jak m. in. zmieniające się warunki ekonomiczne, prawne, polityczne i podatkowe, których niejednokrotnie nie można przewidzieć, lub które mogą być trudne do przewidzenia na etapie sporządzania niniejszego materiału.

Treść materiału wyraża wiedzę oraz poglądy autorów według stanu na dzień sporządzenia. Opracowanie zostało sporządzone z rzetelnością i starannością, przy zachowaniu zasad metodologicznej poprawności, na podstawie ogólnodostępnych informacji, uznanych przez Biuro Maklerskie za wiarygodne.

Informacje zawarte w komentarzu mogą być wykorzystywane wyłącznie dla własnych potrzeb i nie mogą być kopiowane w jakiejkolwiek formie ani przekazywane osobom trzecim.

Komentarz ani informacje zawarte w komentarzu nie mogą być rozpowszechniane w żadnej innej jurysdykcji, w której takie rozpowszechnianie byłoby sprzeczne z prawem.